新加坡房地产发展模式、发展史及地产税情况

新加坡房地产发展模式、发展史及地产税情况

2021年11月17日 来源：环球印象投资分析新加坡事业部

  根据环球印象投资分析新加坡事业部建筑房产课题组撰写并发布的《后疫情时代新加坡房地产行业投资前景及风险预测报告》数据显示，2020年7月至今，新加坡房地产价格已经实现连续四个季度的上涨，并在今年4月份创下近7年来的新高，季度同比增长超过96%。在非繁华地段的商品房一经推出更是受到市场热捧。

  从2020年第二季开始二手商品房取得了大幅度的增长，成交量从933个单位涨到第三季度的3467个单位，涨幅高达271.6%。二手商品房市场中豪华住宅和大型住宅一直深受购房者欢迎，而城市中央区以外地区和一些价格偏低的私人住宅基本上被抢购一空。预计2021年新加坡二手商品房的转售量可能会继续增长5%左右，达10,000-11,000个单位，二手商品房房价也会上涨1%-4%。

  那么，新加坡房地产发展模式呈现什么样的特点？发展历史是怎样？地产税情况如何？下面，环球印象投资分析新加坡事业部建筑房产课题组回顾了新加坡房地产发展模式、发展史、地产税。

  1、新加坡房地产发展模式

  新加坡的房地产泡沫曾在1997年亚洲金融风暴后破裂。在2005年到2008年中期，新加坡的房地产又一度上涨60%，但在随后的全球金融危机中，该国房价再度大幅跌落。但近两年来，新加坡房地产市场又异常火爆，均价1500万美元的高档洋房以极快的速度和令人惊讶的价格被抢购一空。新加坡楼市价格的基础来源于两个方面：一方面是新加坡的增加居民计划。新加坡现有人口505万，政府规划2030年要达到650万，而这其中要大力吸引投资移民的高资产人士，所以人口的增长是房产市场稳固上涨的刚性需求。另一方面，新加坡是被公认最安全、最具价值的地点之一，新加坡房地产是财富保存与累积的最佳资产，参与分享亚洲增长的全球投资者都趋向于在新加坡设立区域办事处或投资优质房地产，以此来平衡投资组合中高风险的亚洲新兴市场资产。这几年，中国、印度、越南、印度尼西亚有大批人到新加坡买房子，导致房价不断上升。目前，这个岛国与香港正成为世界上楼市最活跃的国家和地区。

  1.1  组屋制度实现了“居者有其屋计划”

  新加坡政府早在1960年便成立建屋发展局，负责解决公共住房问题，并于1964年推出了“居者有其屋计划”。经过近50年的发展，如今新加坡已形成了以公共住房为主、商品房为辅的房地产市场格局。而新加坡政府在住房政策上所秉持的“居者有其屋”的核心理念，也成为亚洲各国解决住房问题的典范。在过去50年中，新加坡政府建造了近100万套公共住房，解决了82%人口的住房问题。新加坡的组屋制度将房地产分成相对独立的两块，一块是完全的商业性住房市场，一块是组屋市场。因为新加坡82％的人都有政府提供的组屋，所以新加坡楼市价格不像香港楼市价格大起大落，新加坡楼市价格虽然屡创新高，也并没有引起人民的强烈不满。

  1.2  完善的土地制度促进了土地综合利用

  新加坡土地所有制度主要有国有和私人所有两种形式，其中国有土地又可以分为纯国有和公有两种形式：纯国有土地由作为政府部门所属的土地局掌管；公有土地由作为半官方机构的法定局，如建屋发展局、港湾局、民航局以及其它社会团体掌握和使用。目前，纯国有土地约占53%，公有土地约占27%，私有土地只占20%左右。根据《土地征用法》规定，凡为公共目的所需的土地，政府都可强制性征用。为了防止滥用《土地征用法》赋予的权力，政府详细规定了征地程序、操作流程和土地补偿标准。新加坡采用拍卖、招标、有价划拔和临时出租等方式，将一定年限的土地使用权出售给使用者。出让后的土地可以自由转让、买卖和租赁，但年限不变。使用期满后，政府无偿收回土地及其地上附着物；若要继续使用，须经政府批准，再获得一个规定年限的使用期，但须按当时的市价重估地价第二次买地。新加坡住房按照土地使用权分成三类：永久地契、999年和99年。组屋和部分房地产商开发的私人公寓土地使用权限是99年，有地的都是永久地契。新加坡政府规定很严格：只有新加坡公民或者能对新加坡做出特殊贡献的人才可以买到永久的房子。

  1.3  “劫富济贫”的房地产税收是调节贫富差距的重要手段

  新加坡房地产税收政策倾向于保护弱势群体，主要有四项：一是不动产税。税率为23%，其计价的认定是以不动产每年所能获得的租金总收入计算。空置土地按估计成本的5%计，旅馆客房按年总收入的15%计，旅馆餐饮按年总收入的5%计。二是印花税和律师费。税率：不动产转让差价9万元以下为1%，9-15万元为2%，超过15万元为3%。律师费的收取按律师费用条例，收费根据不动产的价值视不同种类，分别为0.15%-0.20%，标的价值在2000万元及以上者，可协商确定。三是开发收益费。变更使用分区、增加密集率或规划比率等而使土地增值时，须缴纳增值部分50%的开发收益费。四是遗产税。税率按遗留不动产市价估定。不足50万元免税，1000万元(扣除一切许可费用，许可费扣除上限为300万元。)以内5%，以上部分为10%。

  1.4  强大的中央公积金是房地产金融的坚实后盾

  新加坡住房资金来源构成如下：中央公积金局和邮政储蓄银行占80%，商业银行、金融公司、开发银行、契约基金等机构占20%。目前新加坡中央公积金局管理的公积金数额约600亿新元，是新加坡的“最大财东”，每年公积金的运营都创造数亿元利润。新加坡实行的公积金制度使得国家“建得起”住房，家庭“买得起”住房。新加坡房地产金融基本由政府控制，中央公积金局直接行使住房金融职能，邮政储蓄银行则为住房发展局以投资政府债券的形式筹集资金。金融机构能够密切配合政府房地产发展计划，提供种种必要的金融服务，其经济效益已远远超过住房金融范围。中央公积金制度不但促进了住房问题的尽快解决，还推动宏观经济形成了“高积累-高投资-高效益-高增长”的良性循环，带动整个国民经济的蓬勃发展。

  1.5  严厉的楼市调控成效明显

  虽然新加坡房组屋住房占82％，商业性房地产的价格对居民住房基本没有影响，但新加坡为了保持房地产市场的稳定发展，十分关心楼市。2009年9月至2010年，新加坡政府推出了三轮冷却措施，旨在防止中低端市场出现投机行为，这些措施包括征收新税、提高预付款标准等。2010年11月25日，新加坡政府宣布向私营部门销售大量土地，以进一步缓和房价。2011年1月又推出新政，包括大幅调高卖方印花税和下调房贷上限等措施为房地产市场降温，有效的抑制了私人住宅价格上涨。根据新加坡国家发展部(MND)的有关数据显示，私人住宅价格上涨率开始减慢，并在2009年9月第一组措施执行后持续下降。关于今年新加坡房地产的发展趋势，人们的一致看法是，政府的调控政策只会比以前更严厉，出台的措施也更利民。

  2、新加坡发展史

  新加坡房地产业发展大致经历四个发展阶段。

  2.1  1959年至1964年

  1959年新加坡共有人口158万，其中47％的人没有住房。为了解决居民住房问题，1960年颁布了《建屋与发展法》，根据该法令设立了建屋发展局，制定了“五年建屋计划”，建房速度从原来每年平均建设1000多套提高到10000多套，到1964年底，全国已有40万人住进公共组屋。

  2.2  1964年至1973年

  1964年推出“居者有其屋”计划，鼓励中低收入家庭购买组屋；1965年创办中央公积金制度，成立中央公积金局，公积金缴费率随经济和房地产业状况不断调整，成为政府调控经济的主要工具。房屋供给继续大量增加，房地产业发展资金逐步得到解决。

  2.3  1974年至1987年

  这期间居民房荒问题逐步得到解决，大量高档公寓在市场上出现。1974年，成立国营房屋与城市开发公司(HUDC)，专门建设大型五居室套房，凡家庭月收入在4000新元以下者均可购买，使中等收入家庭可以购买国家提供的公共住宅。这期间，房屋建设开始向高层化、高密度的方向发展，在满足居民需要的程度上，新加坡住房自有率达到了80%，超过了加拿大(78%)，澳大利亚(76%)，前联邦德国(76%)，英国(71%)和美国(70%)。

  2.4  1988年至今

  随着收入水平和经济的发展，房荒问题得到解决。1987年，政府制定特准住宅产业计划，放开公积金购买公共住宅的范围；1989年7月起，开发局把购房登记制度改为订购制度；自1989年起放开HUDC套房购买对象的限制，居民可以随便购买，但是购房价格与收入相关。购房者受惠范围扩大，房屋质量普遍得到提升。

  3、新加坡地产税

  新加坡国土面积721.6平方公里，总人口561.2万，地少人多，人口密度高。1959年自治初期，新加坡遭遇严峻的“房荒”，住房短缺导致了严重的社会不稳定。新加坡政府于1964年提出了“居者有其屋”计划，并将其定为基本国策。

表1 新加坡自住型住宅房地产税率

  政府将土地使用权无偿划拨给建屋发展局(简称HDB)统一规划建设“组屋”(简称HDB公寓)，HDB根据公民收入水平、申请情况等决定组屋价格和销售对象，并负责组屋后续的管理等工作。1966年颁布《土地征收法》，规定政府出于公共利益需要可强制征地并实行国家规划和建设。经过半个多世纪的发展，新加坡的住房政策目标大致经历了“满足居民居住需求-不断改善居民居住质量-鼓励居民拥有住房产权”三个阶段，逐渐形成了政府供给组屋为主、商品房买卖为辅的房地产市场。目前，新加坡国有土地占比近九成，政府在土地规划、出让和管理上拥有绝对的话语权，不仅解决了自治初期的“房荒”问题，还形成了“廉租房-廉价组屋-改善型组屋-私人住宅”的阶梯式供应体系，新加坡的居民住房拥有率从1980年的58.8%增长至2019年的90%，其中约80%是组屋，20%是私人住宅，建成了世界上保障范围最广的公共住房体系，被誉为“世界公共住房政策的成功典范”。而且，新加坡政府通过对土地供应进行区分等措施，合理设计征收房产税，鼓励房屋自住，较好地防范了土地投机。

表2 新加坡非自住型住宅房地产税率

  基于既定的住房政策，新加坡房地产税收体系呈现出重交易和保有的特点，主要包括印花税(交易环节)、所得税(交易环节)及财产税(保有环节)三大税种，2017年，新加坡税收总额470亿新元，其中，财产税和印花税收入92.1亿新元，占税收总收入13.9%。

  3.2  财产税

  新加坡对所有不动产都征收财产税，按照物业类型实施差异化税率，可分为业主自住住宅、非业主自住住宅、非居住房屋三种类型，对自用型住宅房地产及非自用型住宅房地产实施累进财产税税率，对其他房地产，如商业及工业房地产，采用10%税率。新加坡政府鼓励居民购房自住，对购买自住房者实行税收优惠，对于高档私人住宅适用高税率。新加坡国内税务局(Inland Revenue Authority of Singapore，简称IRAS)每年对物业年值进行重新评估，结合市场租金变化情况适时进行调整。目前，对自用型房地产实施的累进财产税制度(PPTR)自2015年1月1日起生效，采取7级累进税率，免征额为8000新元。

  自2015年1月1日起，累进财产税制度(PPTR)同时适用于非自用型住宅房地产。对年价值3万新元以上非自住型住宅采用10%-20%的6级累进税率。

  3.3  物业印花税

  新加坡印花税征收范围广，买卖、租赁均需缴纳。买卖环节涉及买家缴纳的买家印花税(Buyer's Stamp Duty)、买房缴纳的卖家印花税(Seller's Stamp Duty)和额外印花税(Additional Buyer's Stamp Duty)，分别依据买卖合同价格、持有年限、房屋套数实行累进税率，总体呈现“房价越高、持有越短、拥屋越多，税率越高”的特点。买方印花税按照买入价或市场价孰高者进行缴付。自2018年2月20日起，住宅物业及非住宅物业的印花税税率不同，住宅物业的印花税税率最高为4%。

  卖方印花税根据标准从价税税率对转让、分配或转移的财产征收，新加坡政府按照持有年限累进印花税率实现抑制投机的效果，持有年限越短，税率越高。对2017年3月11日及之后购买的住宅用房地产，如果其在持有3年后再进行出售，那么该卖方无需缴纳印花税。如果其在持有3年内进行出售，根据置存期的不同，以销售对价和市场价值中的较高者为计税基础，税率分别为4%、8%或12%。

表3 2018年预算案计划修改后印花税税率

  自2011年12月8日起，新加坡政府还通过调节额外印花税的税率来调控房地产市场，额外印花税仅限于买方，区分公民、永久居民、外国人和法人实体，对首套房、二套房和三套房及以上实施5%-25%的差异化税率。租赁物业印花税根据已申报的租金或市场租金孰高者，按租契的印花税税率缴付。

  3.4  所得税

  新加坡人在房屋出租和买卖环节皆需缴纳所得税。租赁环节由出租人缴纳，税基为房租扣除财产税、房屋贷款、修缮费、物业费等费用后的余额，整体并入个人所得税应纳税总额，适用0-22%个人所得税率。买卖环节只针对投资炒作的个人征收，一般的房屋交易获益被视为资本收益，无需缴税。投资炒作的认定由新加坡税务局依据房屋买卖的频率、原因、长期持有资产的金融手段、持有时间等多个因素综合判断。

  4、环球印象新加坡事业部简介

  环球印象新加坡事业部成立2003年，分部分别设在新加坡市、实龙岗、 裕廊、义顺，总雇员超过500人左右。旨在对新加坡投资环境、新加坡各行业进行市场调研，撰写并发布有关新加坡各行业投资分析报告。自成立以来，环球印象新加坡事业部总计撰写并发布新加坡投资分析报告8000余份，其中，每年大约有2000余份报告被新加坡政府、相关行业协会、企事业单位奉为行业的“风向标”和“风景线”。同时，环球印象新加坡事业部热忱欢迎赴新加坡投资的企事业单位及个人参观考察，也可以致电环球印象24小时客服热线：13982265400咨询新加坡相关投资政策、新加坡热门投资行业、疑难问题。

2021年11月17日

来源：环球印象

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